Приватизация

Наследование

Сделки

Органы опеки и попечительства

Группа риска

Регистрация по месту жительства

Налогообложение сделок

Приобретение квартир в новостройках

Законодательство РФ

NEW! Расчёт налогов

Юридический форум

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Рассмотрим особенности основных видов договоров, с которыми можно часто встретиться при передаче права собственности на недвижимость.

1.Договор купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными условиями являются:

-определение предмета договора (данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору);

-договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При несогласовании сторонами условия о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму;

-перечень тех лиц, которые после продажи сохраняют право пользования жилым помещением, если таковые имеются (члены семьи собственника, наниматель и члены его семьи).

2.Договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными. В случае их неравноценности договор мены должен содержать условие о размере доплаты и порядке взаиморасчетов.

Договор мены считается исполненным после взаимной передачи товара обеими сторонами.

Следует обратить внимание, что при оформлении сделки путем мены невозможно изменение состава участников сделки, то есть нельзя ни исключить кого-либо из собственников площади ни добавить в собственники третье лицо, даже если оно проживает в одной из обмениваемых квартир.

3.Договор дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

При наличии встречного обязательства (имущественного или неимущественного) со стороны одаряемого договор не признается дарением.

Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему имущественное право.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться – в этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Передача дара осуществляется путем его вручения либо вручения правоустанавливающих документов.

Дарение в том числе не допускается:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

-по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения.

4.Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Имущество, которое передается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае продажи, мены или дарения такого имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, в том числе и когда получатель ренты проживает в другой квартире!!!

В практике риэлторской деятельности встречаются пожизненная рента (денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни) и пожизненное содержание с иждивением.

При пожизненной ренте плательщик периодически уплачивает получателю ренты обусловленные договором денежные суммы, которые не могут быть менее одного минимального месячного размера оплаты труда. При увеличении минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается и размер содержания, даже если оно было оговорено в тексте договора в абсолютном денежном выражении.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащую ему квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица в объеме не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Договор ренты может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке при нарушении плательщиком своих обязательств по договору. Причем обязанность доказывания своей добросовестности лежит на самом плательщике, поэтому плательщику ренты стоит задуматься о документальном подтверждении осуществленных платежей и указанных услуг при содержании с иждивением.

При расторжении договора возврату подлежит лишь сумма, уплаченная плательщиком при подписании договора в случае возмездной ренты. Рентные платежи возврату не подлежат.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог и иным образом обременять переданное ему недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.

Обязательство пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

5.Договор определения долей.

В том случае когда собственники владеют объектом недвижимости по праву общей совместной без определения долей собственности, они вправе по взаимному соглашению определить доли каждого из них в договоре определения долей.

В договоре должны участвовать все сособственники. Одновременно с определением долей возможно в рамках одного договора оформить отчуждение как одной доли, так и всей квартиры в целом.

Договор позволяет определить имущественную долю каждого собственника при последующей продаже квартиры и, таким образом, оптимизировать налогообложение сторон при совершении сделки.

Договор требует, как и все остальные, обязательной государственной регистрации.

Когда доли совладельцев уже определены, перераспределить их возможно только путем совершения сделки.

Требования, предъявляемые к договору отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) недвижимости:

-обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение не является обязательным для договоров отчуждения недвижимости за исключением ренты и залога недвижимости, но по соглашению сторон может быть выбрано нотариальное удостоверение;

-договор должен быть подписан всеми участниками или их представителями, имеющими надлежащим образом оформленные доверенности. За несовершеннолетних до 14 летнего возраста и недееспособных граждан действуют их законные представители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, а также частично дееспособные подписывают договоры самостоятельно с письменного согласия их законных представителей;

-обязательна регистрация договора в уполномоченном государственном органе (в Москве - Москомрегистрация), договоры считаются заключенными только с момента государственной регистрации.

Несоблюдение одного из требований влечет недействительность договора.

Если в квартире, являющейся объектом сделки, проживают кроме собственников и другие граждане, то они обязательно должны быть перечислены в тексте договора.

Как правило, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Договор по отчуждению недвижимости имеет двухступенчатый порядок вступления в силу. Юридически он вступает в силу с момента регистрации в уполномоченном государственном органе. Фактическое же вступление в силу связано с подписанием акта передачи квартиры. Акт составляется в письменной форме (не требует нотариального удостоверения) между продавцом и покупателем квартиры после ее освобождения, окончания расчетов, передачи платежных книжек и ключей от квартиры.

Часто стороны договора для экономии своего времени подписывают акт передачи при подписании нотариального договора либо сразу после его регистрации без реальной передачи имущества. Это может иметь самые непредсказуемые последствия.

Для продавца – подписав акт, он фактически подтверждает, что получил полный расчет за проданную квартиру, хотя на деле могут возникнуть сложности с доступом к депозитной ячейке в банке. Фактически продавец утрачивает право ссылаться на неоплату в случае расторжения договора.

Для покупателя: продавцы, освобождая квартиру, могут снять сантехнические и электроприборы, и даже двери. Покупателю, подписавшему акт, придется с этим смириться.

По вине или по халатности продавцов до передачи квартиры могут произойти: возгорание или протечки, которые не только снижают стоимость самого объекта, но и наносят ущерб третьим лицам (соседям). В случае, когда покупатель уже принял квартиру, хотя бы только на бумаге, он и только он становится ответственен за последствия подобных событий.

Есть только одна рекомендация – подписывать акт только тогда, когда все его пункты уже выполнены.

Для подписания договора в нотариальной конторе необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на квартиру (остаются в архиве у нотариуса);

-справка об оценочной стоимости из Территориального Бюро технической инвентаризации. Обратить особое внимание на содержание справки – ошибки и опечатки не допускаются, любое исправление должно быть оговорено и заверено печатью БТИ, расхождения в адресе и расхождения в параметрах площади требуют особой оговорки как в самой справке, так и в экспликации. Справку выдают любому из собственников при наличии паспорта и всех правоустанавливающих документов на квартиру. Срок действия справки – один месяц;

-финансовый лицевой счет – получается в бухгалтерии РЭУ, срок действия – один месяц. Справку выдают любому прописанному в квартире;

-справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налога на имущество, полученное в порядке наследования или дарения – необходима в том случае, если среди правоустанавливающих документов есть договор дарения или свидетельство о наследстве. Справку должен получить каждый из одаряемых или наследников при предъявлении документов на квартиру и справки из БТИ в районной налоговой инспекции по мету нахождения квартиры. Зачастую вместе с налогом на дарение и наследование с обратившегося взыскивают и ежегодный налог на имущество. Справка об уплате налога на дарение и наследование срока действия не имеет;

-разрешение органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников или нанимателей является несовершеннолетний;

-доверенность, если от имени кого-либо из участников сделки действует доверенное лицо;

-согласие супруга продавца/покупателя – если объектом сделки является общее имущество супругов или общее имущество супругов возникает в результате сделки.

В Москомрегистрацию для регистрации договора требуются:

-экземпляры договоров, полученные у нотариуса, в количестве равном числу участников сделки плюс заверенная нотариусом копия для архива комитета;

-выписка из домовой книги – получается в РЭУ. Срок действия – один месяц;

-поэтажный план квартиры и экспликация из БТИ. При выдаче поэтажного плана не исключен выезд инспектора БТИ в квартиру для уточнения обмеров и контроля за несанкционированной перепланировкой. Срок действия этих документов – один год с момента выдачи;

-копия распоряжения органов опеки и попечительства, если среди участников сделки есть несовершеннолетний. Срока действия не имеет;

-паспорта (свидетельства о рождении несовершеннолетних младше 14 лет) всех участников сделки и доверенных лиц.

При подаче документов на регистрацию обязательно присутствие либо самих участников сделки либо их доверенных лиц при наличии доверенности. Если в доверенности подробно указаны паспортные данные доверителя, то при подаче документов его паспорт не нужен.

Максимальный срок регистрации договора – один месяц, средний срок –  две недели.

Договор в простой письменной форме.

В соответствии с требованиями закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно заключение и регистрация договоров в простой письменной форме (без нотариального удостоверения). Договор должен быть составлен с учетом всех требований законодательства. Для регистрации такого договора в регистрирующий орган подаются все, перечисленные выше для нотариата и для Москомрегистрации, документы за исключением копии финансового лицевого счета. Следует обратить внимание на то, что согласие супругов на осуществление сделки должно быть обязательно нотариально удостоверено.

ООО "АН Аспект", 109147, г. Москва, ул. Нижегородская д.2, корп.1

офис № 4,29

Лицензия Правительства Москвы № 001661 от 08.05.2001

231.3577   231.3578   231.3579   231.3580

info@thekeenegroup.com

timon©2003