Приватизация

Наследование

Сделки

Органы опеки и попечительства

Группа риска

Регистрация по месту жительства

Налогообложение сделок

Приобретение квартир в новостройках

Законодательство РФ

NEW! Расчёт налогов

Юридический форум

Приобретение квартир в строящихся домах на стадии строительства происходит на первичном рынке жилья, то есть путем участия в финансировании (инвестировании) строительства этих жилых домов.

Прежде, чем приступить к рассмотрению схем и порядка совершения сделок на первичном рынке жилья, познакомимся с его участниками.

Правительство Москвы в лице префекта административного округа или Департамента муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖ) – разрешает и осуществляет контроль за процессом строительства жилых домов.

Застройщик (Заказчик) – юридическое лицо, организующее строительство, оформившее в установленном порядке договор аренды на земельный участок и исходно-разрешительную документацию на жилой дом.

Инвестор – организация, которая направляет собственные или заемные денежные средства на строительство жилого дома и выступает стороной инвестиционного контракта с Правительством Москвы.

Соинвестор – организация или гражданин, заключившие с Инвестором договор о привлечении финансовых средств в строительство (договор уступки прав инвестирования).

Подрядчики, субподрядчики – строительные организации, осуществляющие строительно-монтажные и пуско-наладочные работы на строительстве дома.

Поставщики – организации, поставляющие необходимые для осуществления строительства материалы.

Строительство жилого дома начинается с распорядительных документов Правительства Москвы о планах застройки города, района, конкретных строительных площадок на ближайшее время.

Как правило, в Постановлении Правительства Москвы указывается Заказчик строительства, адрес, серия дома, ориентировочные сроки начала и окончания строительства.

После оформляется отвод участка земли под строительство жилого дома либо Постановлением Правительства Москвы, либо договором аренды земельного участка, заключаемым с Москомземом. С момента заключения этого договора у Инвестора начинаются расходы по оплате аренды участка.

Затем заключается Инвестиционный контракт между префектурой (возможно участие районной Управы), Заказчиком и Инвестором.

Инвестиционный контракт (далее Контракт) – договор на строительство (реконструкцию) жилого дома, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пуско-наладочных и прочих работ, заключаемый на основании распорядительного документа Правительства Москвы.

В Контракте потенциального покупателя новостройки может заинтересовать: статус участников Контракта, их обязательства в связи со строительством, распределение жилой и нежилой площадей между ними.

После подготовки технико-экономического обоснования, поэтажных планов дома и протокола распределения жилой площади между Префектурой, Инвестором и Заказчиком Контракт проходит учетную регистрацию в ДМЖ г. Москвы.

Учетная регистрация – это внесение в реестр учета Инвестиционных контрактов.

Сама по себе учетная регистрация не порождает для участников строительства никаких последствий (Контракт действителен и без нее), но является формой контроля Правительства Москвы за строительством и за взаимоотношениями участников строительства. Учетная регистрация делает невозможной многократную продажу одной и той же квартиры в новостройке одновременно разным лицам на стадии строительства.

Учетной регистрации подлежит и Инвестиционный контракт и договоры о привлечении финансовых средств в строительство (уступки прав инвестирования).

Договор о привлечении финансовых средств в строительство – любой договор, заключенный гражданами с Инвестором в рамках Инвестиционного контракта о привлечении их средств с обязательством предоставления им жилой площади в собственность по факту реализации Контракта.

При учетной регистрации данные о соинвесторе заносятся в реестр и при последующей уступке происходит замена данных.

Ряд компаний (в основном известных строительных фирм) игнорируют учетную регистрацию, заменяя ее собственным реестром учета и лишая Клиентов дополнительных гарантий.

Данные учетной регистрации являются основой для выпуска ДМЖ по окончании строительства Распоряжения о распределении жилой площади и Актов о правах новых собственников.

Бỏльшую часть времени занимает непосредственно само строительство.

В это время Инвестор привлекает к строительству подрядчиков (строителей), поставщиков материалов, зачастую рассчитываясь с ними не “живыми” деньгами, а квадратными метрами в еще не построенном доме.

Одновременно идет привлечение как Инвестором, так и подрядчиками, поставщиками и посредниками (в том числе риэлторами) денежных средств граждан в обмен на право получения квартиры. Продажа квартир ведется указанными организациями как лично, так и через лицензированные риэлторские фирмы (продажа квартир на первичном рынке жилья является отдельно лицензируемым видом деятельности).

Передача прав на квартиру возможна несколькими способами:

-финансированием строительства;

-уступкой прав инвестирования в том случае, когда квартира покупается не у первоначального инвестора. В этом случае после заключения такого договора, его учетной регистрации в ДМЖ и исполнения его условий, у покупателя появляется право на получение квартиры в собственность. После окончания строительства покупателю не обязательно заключать с Инвестором дополнительные договоры. Покупатель получит право собственности на квартиру в результате реализации Контракта, предоставив свой экземпляр договора и документы, свидетельствующие о его оплате, в Комитет по регистрации прав на основании Закона «Об инвестициях в виде капитальных вложений». Но сказанное будет возможно только если участники всей цепочки уступок исполнят свои обязательства друг перед другом своевременно и в полном объеме. Поэтому, заключая договор с фирмой-продавцом, важно тщательно проследить всю цепочку договоров до инвестиционного контракта и проверить документы об исполнении сторонами этих договоров. Такими документами могут быть: платежные поручения, акты сверки взаимных требований, акты об исполнении обязательств. Если же данные об исполнении обязательств пока отсутствуют – остается довериться репутации фирмы-продавца, а лучше нанять юриста, знакомого с вопросами инвестирования в строительство.

-уступкой права требования. Такой договор заключается либо тогда, когда инвестор до окончания строительства не может передать права на квартиры в силу условий Инвестиционного контракта, или когда строительство уже закончено (то есть инвестиции уже не нужны), но права на дом еще не оформлены. Договор по последствиям очень близок предварительному договору: по нему после окончания строительства Инвестор будет обязан передать квартиру покупателю, полностью оплатившему ее стоимость, путем заключения договора купли-продажи. Часто уступка права требования подлежит обязательному согласованию с Инвестором, который должен знать кому передавать квартиру в дальнейшем. Только это защищает граждан от двойной продажи, поскольку такие договоры не подлежат учетной регистрации в ДМЖ. Ответственность за ведение реестра будущих собственников лежит на Инвесторе.

Чем короче цепочка договоров уступки, тем более надежна схема покупки квартиры, тем меньше сведений подлежит проверке. Но не всегда у покупателя есть выбор: к середине строительства у Инвестора обычно уже нет квартир – одну половину он передал строителям и поставщикам в оплату услуг и материалов, другую половину выкупили посредники для перепродажи.

Тем более, что цена квартиры не всегда зависит от длины цепочки. У Инвестора цена может быть выше, чем у строителей, спешащих выручить деньги на свои нужды, и посредников, оптом выкупивших квартиры по более низкой цене и имеющих возможность маневра в цене. Поэтому, выбирая тот или иной объект, имеет смысл изучить все предложения, обращая внимание и на цену и на надежность приобретения.

Строительство жилого дома заканчивается Государственным актом строительной комиссии, утвержденным распоряжением префекта административного округа. Инвестиционный контракт же заканчивается подписанием его участниками Акта реализации Контракта. Именно дата подписания последнего заканчивает период инвестирования строительства и заключения договоров о привлечении финансовых средств в строительство (уступки права инвестирования).

С этого момента начинается этап оформления прав на построенный жилой дом.

-Организации, участвовавшие в строительстве или его финансировании, подтверждают исполнение взаимных обязательств соответствующими актами.

-ДМЖ закрывает реестр учетной регистрации и выпускает Распоряжение о распределении жилой площади и Акты о правах соинвесторов – этими документами заканчивается контроль города за стройкой.

-Бюро технической инвентаризации проводит обмеры квартир жилого дома и присваивает дому вместо строительного почтовый адрес.

-Данные о появлении нового жилого дома направляются в городской комитет по статистике.

-Все документы, свидетельствующие о строительстве и его окончании, Инвестор предоставляет в Комитет по государственной регистрации прав, где осуществляется внесение в Единый Государственный Реестр Прав информации о возникновении нового объекта, присваиваются реестровые номера самому дому и его составным частям. Затем в реестр вносятся данные о собственниках конкретных квартир и выписываются свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Только после этого Инвестор, оформивший на нераспроданные квартиры право собственности на себя, вправе заключать договоры купли-продажи квартир с лицами, имеющими право требования, или продавать их на вторичном рынке жилья.

Вселение покупателей в новые квартиры связано с вышеописанными стадиями оформления косвенно.

После окончания строительства Застройщик, ответственный за стройку, устраняет недоделки в доме и передает дом по акту эксплуатирующей организации, которой может быть как Дирекция Единого Заказчика, так и коммерческая организация в случае создания на базе дома Товарищества Собственников Жилья (квартплата в этом случае может быть выше обычной). Часто этот этап затягивается на месяцы из-за множественности недоделок или недостижения соглашения между строителями и эксплуатационниками по условиям передачи дома.

Только после принятия дома на баланс и утверждения этого события префектурой начинается заселение дома, подключение электроэнергии и воды, включение лифтов, выдача ключей.

Не рекомендуется заселение в непереданный на баланс дом. Он еще находится в управлении у строителей, которые вправе в любой момент по производственной необходимости зайти в любую квартиру. Претензии о взломанных металлических дверях и пропавших материалах и сантехнике предъявить будет не к кому.

Прописка же в жилой дом будет проводиться лишь после получения гражданами свидетельств о регистрации права собственности.

В результате инвестирования в строительство основным документом на квартиру у гражданина будет Свидетельство о регистрации права собственности с приложением к нему договора об инвестировании строительства либо договора купли-продажи квартиры (в случае приобретения квартиры через уступку права требования).

ООО "АН Аспект", 109147, г. Москва, ул. Нижегородская д.2, корп.1

офис № 4,29

Лицензия Правительства Москвы № 001661 от 08.05.2001

231.3577   231.3578   231.3579   231.3580

info@thekeenegroup.com

timon©2003